Gestione degli affitti medi: i contratti transitori

Da Marzo 2020, con l’inizio del lockdown, il mondo delle locazioni in Italia, ed a Roma, ha vissuto un cambiamento forte ed epocale. Migliaia di case vacanze e locazioni turistiche nel giro di poche settimane hanno visto azzerare i propri redditi. Molti proprietari si sono trovati con immobili vuoti. Alcuni hanno optato per l’estrema ratio della vendita.

Noi del team iFlat, dopo l’iniziale e comprensibile periodo di smarrimento, e compresa la difficoltà di tornare alla normalità in tempi rapidi, abbiamo capito che la strada migliore per traghettare i nostri 150 appartamenti gestiti fuori dalla crisi, fosse quella di mettere gli alloggi sul mercato degli affitti transitori.

L’affitto transitorio è quel contratto di locazione che ha una durata di medio periodo e deve essere utilizzato, come dice il nome stesso, per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario o dell’inquilino come ad esempio un trasferimento momentaneo per motivi di lavoro o di studio. Inoltre con l’Addendum Covid 19 di Aprile 2020 il legislatore ha reso possibile riconvertire le strutture ricettive extralberghiere utilizzando le modalità dell’affitto transitorio.

In questo articolo vedremo insieme le principali caratteristiche di questa tipologia di affitto, capendone così, i vantaggi. 

La durata

La legge, all’articolo 2, comma 1, del Decreto 30 dicembre 2002, stabilisce il periodo minimo e massimo di durata del contratto di locazione ad uso transitorio. In particolare, per questo tipo di contratto sono previsti i seguenti limiti:

Periodo minimo: 1 mese

Periodo massimo: 18 mesi

Le esigenze di transitorietà: conduttore o locatore

Come dice il nome, il contratto transitorio è stato creato per venire incontro a chi ha esigenze abitative di medio periodo. Per optare per questa forma di contratto vi debbono però essere precise ragioni (cd. esigenze di transitorietà) specificamente individuate dal legislatore e che possono appartenere sia al conduttore che al locatore.

• Esigenze del conduttore

1. Trasferimento temporaneo per lavorosi ha quando una persona viene trasferita dall’azienda in cui lavora ad altra sede lavorativa per breve periodo.
2. Rientro dopo un periodo all’estero.
3. Separazione dal coniuge.
4. Assistenza a familiari malatiquando la persona da assistere vive in altra città oppure si segue una persona che è costretta a curarsi lontano da casa.
5. Lavoratore a tempo determinato.
6. Stage di lavoro.
7. Master: il percorso di studi universitario non rientra tra le motivazioni valide per un contratto transitorio, ma un master vi rientra perché di più breve durata rispetto ad una triennale o quinquennale.
8. Inutilizzo temporaneo di propria abitazioni per ristrutturazione o eventi atmosferici, quando per motivi climatici o se vi sia l’esigenza di eseguire nell’immobile del conduttore, opere di restauro o di ristrutturazione di una certa  importanza che ne impedisca l’abitabilità, il proprietario del suddetto immobile, è costretto ad andare ad abitare in altro immobile. In questo caso si può fare un contratto transitorio.

• Esigenze del locatore

1. Necessità di utilizzare l’immobile per esigenze abitative sue o di un suo familiare, ad esempio un figlio che raggiunta la maggior età e l’indipendenza economica voglia andare a vivere da solo, oppure in caso di separazione dal coniuge, il proprietario ha la necessità di riappropriarsi del suo immobile per andarci a vivere. Altro esempio potrebbe essere l’esatto contrario decide di sposarsi per cui avrà necessità di abitare l’appartamento.
2. Esigenze lavorative, nel caso l’azienda in cui lavora decida di trasferirlo fuori sede per un determinato periodo di tempo, oppure può essere il caso delle forze dell’ordine che raggiunta l’età pensionabile devono lasciare l’alloggio di servizio.
3. Destinare l’immobile da abitazione propria o di un familiare per ragioni di studio o di lavoro. Questo caso si può avere solo per un immobile in altro comune rispetto a quello di residenza, ad esempio un figlio che va all’ università fuori sede, oppure trova lavoro nel Comune dove risiede l’immobile o in zona limitrofe.
4. Il proprietario destina l’immobile per l’esercizio di attività propria o di un suo familiare, ad esempio studio tecnico o ufficio, comunque legato ad attività lavorativa e/o professionale.
5. Lavori di ristrutturazione, il locatore può affittare per breve tempo, se nell’immobile o nell’unità di cui fa parte, sono stati deliberati lavori di ristrutturazione che impediscano il normale vivere nell’immobile. In questo caso il proprietario o chi per lui deve aver fatto richiesta di concessioni o autorizzazioni edilizie.
6. Qualsiasi altro motivo valido e documentato purché collegato ad una circostanza temporanea che il proprietario conosce già al momento della sottoscrizione del contratto e di durata uguale o inferiore ai 18 mesi. 

Il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti

Una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio riguarda i contratti per esigenze abitative di studenti universitari. Con tali contratti, il locatore mette a disposizione di uno o più studenti un immobile ad uso abitativo sito nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo.

In questo caso, il contratto deve avere una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e deve contenere l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicata.

Contratto di locazione transitorio: disdetta e rinnovo

Fatto salvo l’assoluto divieto di sublocare l’immobile oggetto del contratto, il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria non è soggetto all’obbligo di disdetta: al termine del periodo stabilito, questo cessa in automatico. Se il conduttore intende prolungare il contratto, dovrà comunicare al locatore il perdurare dell’esigenza transitoria (con apposita documentazione) e chiedere dunque il rinnovo.