Come funziona la tassazione per affitti brevi a uso turistico

Guida completa alla tassazione sugli affitti brevi: ecco le novità del 2026 

Stai pensando di aprire una casa vacanze nel centro di Roma e vuoi sapere quali sono le tasse sugli affitti brevi?  

Conoscere il regime fiscale a cui devi sottostare è fondamentale se vuoi avviare un’attività redditizia, nel rispetto della normativa vigente. Una gestione approssimativa degli aspetti fiscali, infatti, può incidere in modo significativo sui margini e generare criticità nel tempo.  

Le case vacanze sono attività ricettive extralberghiere che, negli ultimi anni, hanno registrato una crescita esponenziale, tanto da rendere necessaria una regolamentazione sempre più strutturata, inclusi gli aspetti riguardanti la tassazione sugli affitti brevi.  

La materia è oggetto di costante aggiornamento da parte del legislatore, che è già intervenuto più volte aggiornando regole, aliquote e modalità di applicazione, rendendo fondamentale per i proprietari restare costantemente aggiornati sulla tassazione sull’affitto breve.  

Vediamo quindi, in modo chiaro e operativo, come si calcolano oggi le tasse sull’affitto di una casa vacanze e quali sono gli elementi da considerare per una corretta gestione fiscale.  

Tasse affitti brevi: perché è importante sapere quali sono e come si calcolano? 

Una locazione breve, per essere definita tale, deve rispettare alcune caratteristiche: 

• l’immobile deve essere ad uso abitativo; 
• la durata della locazione non deve superare i 30 giorni; 
• i soggetti interessati devono essere persone fisiche. 

Gli affitti brevi, spesso definiti anche “affitti turistici”, rappresentano per i proprietari una fonte di reddito molto vantaggiosa, soprattutto in mercati ad alta domanda come il centro di Roma e, in particolare, nel segmento delle case vacanze di lusso. 

Tuttavia, per costruire un’attività realmente redditizia e sostenibile nel tempo, è fondamentale che ogni proprietario affronti il tema in modo strutturato: conoscere le regole da rispettare e comprendere in anticipo il livello di tassazione sui proventi degli affitti brevi è essenziale per evitare errori e ottimizzare i risultati. 

Il potenziale guadagno di una casa vacanze, infatti, è determinato da una serie di fattori quali: 

• la posizione dell’immobile, elemento determinante in una città come Roma; 
• le caratteristiche distintive dell’appartamento e il suo posizionamento nel segmento di mercato; 
• la qualità della promozione e la gestione dei canali di prenotazione. 

La tassazione sugli affitti brevi, invece, varia in base al guadagno. Il calcolo delle tasse sull’affitto breve è determinato da due elementi: il regime fiscale scelto – ad esempio, cedolare secca o regime ordinario – e il numero di immobili gestiti come case vacanze.  

Affitti brevi: come vanno dichiarati? Quali sono regole e normative di riferimento  

Per quanto riguarda il regime fiscale, la normativa di riferimento è il Decreto-legge n.50 del 2017, che disciplina la tassazione degli affitti brevi. 

In base all’art.4 del suddetto Decreto, i redditi che derivano dalle locazioni brevi possono essere assoggettati al regime della cedolare secca che prevede un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. In questo modo, la tassazione degli affitti brevi avviene in base a un’aliquota fissa che è un’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali. 

Questo strumento consente al proprietario di semplificare la gestione fiscale e avere un maggior controllo sulla tassazione dell’affitto breve. 

La Legge di Bilancio 2024 (L.n.213 del 30 dicembre 2023) ha introdotto un sistema di aliquote differenziate per la tassa sugli affitti brevi:  

• l’aliquota al 21%, applicabile solo sul primo immobile; 
• l’aliquota al 26%, applicabile a partire dal secondo immobile destinato alle locazioni brevi. 

Di conseguenza, la tassazione varia in modo diretto in base al numero di immobili gestiti: aumentando, cambia anche il carico fiscale complessivo. 

Dal periodo di imposta 2021, in base a quanto disposto dalla Legge 178 del 2020, il regime fiscale delle locazioni brevi può interessare fino a un massimo di quattro appartamenti. Superato questo limite si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale, cosa che esclude la possibile applicazione della cedolare secca e richiede l’apertura di una Partita IVA. 

Ecco, quindi una tabella riassuntiva per rendere più chiara la tassazione su affitti turistici:  

NUMERO IMMOBILI	REGIME FISCALE	ALIQUOTA
1 appartamento	Cedolare secca	21%
Da 2 a 4 appartamenti	Cedolare secca	21% sul primo, 26% dal secondo
Dal 5° appartamento	Partita IVA obbligatoria   (attività imprenditoriale)	IRPEF ordinaria o Flat Tax al 15% se in regime forfettario

La tassazione degli affitti turistici nella dichiarazione dei redditi 

Come si dichiarano le tasse su affitti brevi? 

I proventi derivanti dalle locazioni brevi devono essere dichiarati come redditi da locazione e tassati come tali. È possibile decidere se usufruire dei vantaggi della cedolare secca registrando la locazione turistica presso l’Agenzia delle Entrate, oppure attenersi alla tassazione ordinaria sul totale percepito. 

Attraverso la registrazione, le autorità fiscali possono accertare l’importo delle tasse per affitti brevi. 

Altra tassazione sugli affitti brevi è l’imposta di soggiorno, prevista in molte città a forte vocazione turistica come Roma. Si tratta di una tassa calcolata in base al numero di notti di permanenza degli ospiti: non è a carico del proprietario, ma quest’ultimo è responsabile della riscossione e del successivo versamento al Comune. 

Nel caso vengano gestite più di quattro case vacanza è obbligatorio aprire la Partita IVA e individuare il regime fiscale scegliendo tra forfettario, semplificato o ordinario. In base al regime scelto è possibile beneficiare di alcuni tipi di detrazioni fiscali scaricando ad esempio le spese relative alla pulizia o alle utenze e riducendo di conseguenza la tassazione sulla locazione turistica.  

Affitti brevi e tasse: come massimizzare i guadagni?  

L’aspetto fiscale è uno degli elementi più rilevanti nella gestione di una casa vacanze. Per evitare sanzioni e operare in modo efficiente, è fondamentale conoscere e applicare correttamente la normativa nazionale e locale, in un contesto regolatorio in continua evoluzione.  

Le modalità di tassazione su affitti brevi possono variare in base a diversi fattori. Una scelta consapevole del regime fiscale, unita a una gestione ottimizzata dell’immobile, consente non solo di rimanere conformi alla normativa, ma anche di proteggere e incrementare il margine di profitto nel tempo. 

Si tratta di un lavoro impegnativo, che va svolto con cura, e richiede il possesso di specifiche competenze. Proprio per questo, se vuoi trasformare il tuo appartamento in una casa vacanze, la cosa migliore che puoi fare è affidarne la gestione a dei professionisti del settore. 

Noi di iFlat possiamo aiutarti a individuare il regime fiscale per te più vantaggioso. Nel caso di più immobili, ad esempio, è possibile individuare in modo strategico su quale unità applicare l’aliquota della cedolare secca più favorevole, ottimizzando così la tassazione complessiva. 

Siamo una società specializzata in affitti brevi e medi, gestiamo oltre 250 appartamenti di fascia alta nel centro di Roma, con un tasso medio di occupazione annua di circa l’86% e un team composto da oltre 45 professionisti, pronti a occuparsi anche degli adempimenti burocratici.  

Attraverso un approccio data-driven, valorizziamo ogni immobile intervenendo su pricing, posizionamento e distribuzione. I nostri Revenue Manager adottano strategie di tariffazione dinamica per incrementare la tariffa media giornaliera e migliorare le performance complessive, contribuendo a compensare l’impatto fiscale. 

La nostra modalità di gestione, inoltre, è finalizzata a ridurre gli sprechi e ad ottimizzare i costi di personale e manutenzione. 

Rivolgendoti a noi puoi avere un servizio “senza pensieri” perché sarà nostro compito assolvere tutte le incombenze che permettono alla casa vacanze di essere in regola con gli obblighi di legge. 

Scopri tutti i servizi che offriamo ai proprietari e contattaci se vuoi avere maggiori informazioni su affitti brevi e normativa fiscale! 

 

Glossario 

Cedolare secca: Imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali che applica un’aliquota fissa (21% o 26%) sul canone di locazione. 

Revenue Manager: Professionista che analizza dati e domanda di mercato per ottimizzare i prezzi e la disponibilità delle camere, puntando a massimizzare il fatturato. 

IRPEF: Imposta sul reddito delle persone fisiche calcolata in base ad aliquote crescenti per scaglioni di reddito. 

IRES: Imposta sul reddito delle società con aliquota fissa al 24%, applicata sul reddito complessivo netto delle società di capitali e degli enti commerciali. 

Flat Tax: Sistema fiscale non progressivo che applica un’unica aliquota fissa sulla base imponibile, indipendentemente dal reddito complessivo.