Affitti brevi: quali sono i guadagni reali e come aumentarli

Guida completa agli affitti brevi e ai guadagni che si possono ottenere 

Hai un appartamento nel centro di Roma e ti stai chiedendo se può essere conveniente trasformarlo in una casa vacanze?  

Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi ha registrato una crescita significativa, in particolare nelle destinazioni ad alta vocazione turistica come Roma. Sempre più proprietari hanno scelto di mettere a reddito i propri immobili, attratti dalla possibilità di generare rendite superiori rispetto alla locazione tradizionale. 

Allo stesso tempo, l’aumento della concorrenza ha reso questo settore più complesso: oggi la redditività non dipende solo dalla posizione dell’immobile, ma soprattutto dalla qualità della gestione, dalla capacità di ottimizzare i prezzi e dalla presenza su più canali di prenotazione. 

Ma quanto si può guadagnare con gli affitti brevi? E quali sono i costi, spesso nascosti, che è necessario valutare prima di aprire un’attività extralberghiera?  

In questo articolo ti spieghiamo quali sono i fattori che influenzano l’andamento degli affitti brevi e i guadagni che ne derivano, e le strategie più efficaci per aumentare la redditività di un immobile nel tempo. 

Affitti a lungo termine vs affitti brevi: guadagni e convenienza 

Nel settore degli affitti brevi i guadagni potenziali sono di gran lunga maggiori se comparati agli introiti degli affitti a lungo termine.  

A differenza di un contratto di affitto stabile, in cui il canone mensile resta fisso per tutta la durata dell’accordo, negli affitti brevi il prezzo per singola notte è generalmente più alto e varia in base alla domanda, alla stagionalità e agli eventi locali. Questo meccanismo consente di ottimizzare i ricavi nei periodi di maggiore affluenza turistica. 

In una destinazione ad alta attrattività come Roma, questo modello risulta particolarmente efficace: la città registra flussi turistici costanti durante tutto l’anno e mantiene una domanda sostenuta anche nei periodi di bassa stagione, grazie a eventi, festività e ponti, che consentono di richiedere canoni di locazione per notte elevati. 

Tuttavia, la redditività degli affitti brevi non dipende solo dal prezzo per notte, ma soprattutto dal tasso di occupazione. I risultati migliori si ottengono quando la struttura riesce a mantenere un elevato numero di notti prenotate durante l’anno, attraverso una gestione attiva della visibilità, del pricing e dei canali di distribuzione. 

In conclusione, da un affitto a lungo termine si può ottenere una rendita fissa medio-bassa, mentre dagli affitti brevi si possono ottenere guadagni maggiori, se la casa vacanze viene gestita in modo efficiente ed efficace. 

I fattori che influenzano i guadagni di una casa vacanze 

Per stimare correttamente la convenienza degli affitti brevi e i guadagni effettivi, bisogna considerare alcune variabili principali. 

• Posizione. Se l’appartamento è situato nel centro storico di Roma, nei pressi dei principali monumenti e vanta un affaccio panoramico, è maggiormente ricercato dai turisti. Questo consente di richiedere un canone di locazione più elevato rispetto ad altre zone della città. 
• Stagionalità. A differenza dell’affitto tradizionale, le entrate non sono costanti. La domanda varia nel corso dell’anno, con periodi di alta stagione caratterizzati da un numero elevato di prenotazioni, e periodi di bassa stagione in cui l’appartamento può restare sfitto per alcuni giorni e le tariffe medie dell’affitto sono più basse.  
• Costi di gestione. Dal guadagno netto si devono sottrarre le spese relative alla gestione dell’attività come utenze, spese condominiali, pulizie, manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre alle commissioni applicate dalle OTA come Booking.com o Airbnb per le prenotazioni intermediate.  
• Tassazione. Il pagamento delle tasse sull’affitto varia in base al regime fiscale scelto. In molti casi è possibile optare per la cedolare secca, con aliquota agevolata al 21% sul primo immobile destinato a locazione turistica, ma è sempre necessario valutare attentamente il caso specifico. 

Sebbene tutte queste variabili incidano sulla riduzione del guadagno netto, in media gli affitti brevi possono generare una redditività superiore del 30% rispetto alla locazione tradizionale, come dimostra la nostra esperienza. Tuttavia, questo potenziale incremento è associato a un livello di gestione significativamente più attivo e complesso. 

Aumentare la redditività di una casa vacanze? 3 consigli utili 

Per massimizzare il tasso di occupazione della casa vacanze e ottenere un guadagno maggiore, è possibile mettere in atto alcune azioni positive: 

• Pricing dinamico. Il canone di locazione per notte non è fisso. Il revenue management è una strategia di business che permette di affittare l’appartamento al miglior prezzo possibile in base al periodo.  A tal fine, vengono messe in atto tecniche di dynamic pricing per adattare il costo della locazione alla domanda, alla stagione, alla concorrenza.  
• Ottimizzazione degli annunci. La performance di una casa vacanze dipende in larga parte dalla qualità dell’annuncio. Fotografie professionali, descrizioni chiare e valorizzazione dei punti di forza della struttura sono elementi fondamentali per aumentare il tasso di conversione. Accanto alla distribuzione sulle OTA come Booking.com e Airbnb, è sempre più rilevante integrare una strategia promozionale sui social media per ampliare la visibilità e intercettare nuovi segmenti di domanda. 
• Servizi extra. L’offerta di servizi aggiuntivi può incidere in modo diretto sia sulla percezione del valore sia sul prezzo medio per soggiorno. Servizi come transfer aeroportuali, esperienze locali, tour guidati o convenzioni con ristoranti ed eventi contribuiscono a migliorare l’esperienza dell’ospite e ad aumentare il potenziale di guadagno complessivo. 

Aprire una casa vacanze di lusso: perché farlo e a chi affidarsi 

I guadagni degli affitti brevi sono decisamente più elevati nel settore del turismo di lusso. In una destinazione come Roma, già caratterizzata da un’offerta ampia di case vacanze esclusive, la domanda per immobili di alto livello continua a crescere, sostenuta da viaggiatori internazionali con aspettative elevate e una forte disponibilità di spesa. 

Il mercato luxury degli affitti brevi segue logiche profondamente diverse rispetto al segmento standard: non si vende semplicemente un alloggio, ma uno status, un’esperienza da vivere, un servizio impeccabile.  

Se l’alloggio è finemente arredato e vanta servizi extra di qualità, i guadagni possono crescere in modo davvero significativo. In questo segmento, infatti, la redditività non si basa sul numero delle prenotazioni, ma sul valore medio per soggiorno – i margini di profitto sono maggiori anche perché costi di gestione vengono facilmente assorbiti dalle tariffe richieste -. 

Ti abbiamo incuriosito e vuoi sapere come trasformare il tuo appartamento in una casa vacanze di lusso?  

Noi di iFlat possiamo aiutarti a valorizzare al massimo il potenziale del tuo immobile. Siamo un’agenzia specializzata nella gestione di affitti brevi e medi di alloggi esclusivi nel centro di Roma, con un team di oltre 45 professionisti e un portfolio di più di 250 appartamenti. Grazie a un approccio strutturato e orientato alla performance, raggiungiamo in media un tasso di occupazione annuo di circa l’86% e generiamo fino al 30% di ricavi in più rispetto alla locazione tradizionale. 

Curiamo meticolosamente ogni appartamento per offrire ai nostri ospiti solo esperienze di qualità.  

Se decidi di affidarci la gestione della tua casa vacanze puoi delegare a noi ogni aspetto pratico e burocratico. Inoltre, puoi controllare i tuoi guadagni e l’andamento delle prenotazioni con il relativo canone incassato consultando la pagina dedicata che mettiamo a tua disposizione.  

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Glossario 

OTA (Online Travel Agency): piattaforma online per la prenotazione di viaggi e alloggi. 

Cedolare secca: regime fiscale opzionale che permette di pagare un’imposta sostitutiva fissa (solitamente al 21% o al 26%) sui redditi da locazione. 

Revenue management: gestione strategica che utilizza i dati e le previsioni della domanda per affittare immobile al prezzo ottimale, massimizzando il fatturato complessivo. 

Dynamic pricing: strategia che consiste nel variare i prezzi di locazione in tempo reale, in base a fattori come stagionalità, tasso di occupazione della zona, eventi locali.